Вопросы и ответы по ипотеке

На ваши вопросы отвечают специалисты Юридического Бюро Н. Петелиной

Вопрос № 1: Хочу задать вам вопрос в надежде получить ответ. Есть такой банк «Сибакадембанк». Я купил квартиру, оформив ипотечный кредит именно в этом банке. Далее я хочу вывести эту квартиру из жилого фонда. И как ни парадоксально банк дает согласие на это изменение. Однако я слышал (но никак не могу найти подтверждение) что вывод квартиры из жилого фонда под обременением (так как она в залоге) противоречит законодательству. Так ли это? Спасибо, Андрей.

Ответ: Уважаемый Андрей! Согласно действующему законодательству недвижимость из жилого фонда, и из нежилого фонда могут быть под залогом. Статья 345 Гражданский кодекса РФ допускает перевод недвижимости из жилого фонда в нежилой, если на это дает согласие залогодатель — Ваш банк, и в кредитном договоре не предусмотрено иное. Таким образом, ограничения на перевод недвижимости, приобретенной с привлечением ипотечного кредита, в нежилой фонд могут быть указаны в кредитном договоре.

Поэтому рекомендуем Вам, прежде всего, внимательно изучить имеющийся кредитный договор. Если там ограничений нет, то можете переводить квартиру в нежилой фонд. Кроме того, настоятельно рекомендуем Вам внимательно изучить все новые документы, которые Вам предложит подписать Ваш банк или на начальном этапе обратиться к юристу.

Вопрос № 2: Здравствуйте,подскажите пожалуйста! Хотим купить квартиру на вторичном рынке в ипотеку.

Мы сначала должны найти эту самую квартиру (по такому-то адресу...),а только потом подавать документы в банк?Или вся эта процедура проходит,что просто берешь кредит,а потом выбираешь квартиру? Большое спасибо! Анна

Ответ: Уважаемая Анна!

Как правило, схема покупки квартиры по ипотеке в Москве выглядит так.

Сначала Вы находите интересные Вам банки и ипотечные программы. Потом собираете пакет документов, подтверждающих Вашу платежеспособность, и подаете их в банк. Банк одобряет Ваш кредит, то есть дает свое согласие на выдачу Вам в кредит определенной суммы денег.

Получив одобрение банка, Вы начинаете искать квартиру. Ведь только после одобрения банка Вам точно известно, на какую сумму Вы можете рассчитывать, и какие ограничения существуют у банка на подбор недвижимости.

Далее следуют предварительная экспертиза Вашей квартиры, внесение за нее аванса (если, конечно, результаты предварительной экспертизы положительные), полная проверка и юридическая экспертиза квартиры, оценка квартиры, обязательное страхование квартиры от возможного ущерба и утраты права собственности, а также страхование Вашей жизни и трудоспособности (как заемщика).

Потом Вы подписываете кредитный договор с банком, договор купли-продажи, и подаете документы на регистрацию в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Москве (Московской области).

И, наконец, последний шаг — после регистрации документов Вы подписываете акт приема-передачи квартиры.

Советы по ипотеке из практики

Обратите внимание — то, какую квартиру Вы сможете купить по ипотеке, определяется и Вашей платежеспособностью, и выбором банка и ипотечной программы.

В частности, размер предоставленного Вам кредита зависит от первоначального взноса, от срока кредитования, от того, какие документы принимает банк в подтверждение Вашей платежеспособности и т.д.

Поэтому уделите максимум внимания планированию Вашей ипотечной сделки. Сначала, хотя бы приблизительно, оцените размер кредита, который Вы сможете получить. Потом посмотрите цены на квартиры — на что Вы, с учетом Ваших накоплений, можете рассчитывать. Учтите, что банки, как правило, не кредитуют жилье, идущее под снос и реконструкцию, то есть Вам не подойдут квартиры в пятиэтажных «хрущевках».

Оцените расходы на совершение ипотечной сделки и ежемесячные выплаты по кредиту, с учетом выплаты на страхование квартиры и страхование Вас, как заемщика. И только потом приступайте к поиску банка и ипотечной программы.

Более подробно о схеме ипотечной сделки Вы можете прочитать здесь и здесь, а узнать об особенностях именно Вашей ипотечной сделки — на нашей бесплатной консультации по ипотеке.

Кстати, рекомендуем:

• Кэшбэк банки кредитные карты
• Предложения по вкладам
• Автокредиты физическим...

Однако, из описанной выше схемы ипотечного кредитования есть и исключения. Если на консультации по ипотеке мы с Вами поймем, что именно Вы получите одобрение банка быстро и без проблем, можно приступать к поиску квартиры и ипотечной программы одновременно.

Но, в любом случае, не вносите аванс за квартиру до получения одобрения банка!

Вопрос № 3: Состав семьи. Я Работаю в Милиции, прописан в Москве не имею вышего образования 24 года. Жена Старшая медсестра в гос. больнице 24 года не имеет высшего образования. Ребенок 6 лет. Все мы прописанны в разных местах но по факту живем в комнатушке 20 кв.м

Помогите разобратся под какую категорию мы подходим и вообще насколько реально получить или купить квартиру не имея первоночального капитала.

Ответ: Уважаемый посетитель портала! К сожалению, получить кредит Вам будет сложно.

Причиной отказа может стать и профессия, связанная с повышенным риском, и отсутствие высшего образования...

Поэтому настоятельно рекомендует и Вам, и Вашей жене проработать вопросы участия в социальных программах города Москвы. Начните с программы «Молодой семье-доступное жилье» — там Ваши шансы наиболее высоки. Кроме того, поговорите с Вашим работодателем — может, какие-то возможности получения жилья есть и на Вашей работе.

Если же Вы не сможете воспользоваться социальными программами, подумайте о повышении Вашей платежеспособности.

С точки зрения банков, Ваши шансы на получение кредита возрастут, если Вы:

Вопрос № 5. Я хочу продать квартиру в Москве. Можно ли продать квартиру дороже, если указать в объявлении «возможна ипотека»? Стоит ли мне, как продавцу квартиры, искать именно ипотечного покупателя?

Ответ: Еще в начале 2006 года фраза «возможно ипотека» предусматривала две цены на квартиру: первая — более низкая для покупателей со свободными деньгами и вторая — более высокая для покупателей с ипотечным кредитом. И покупатели — «ипотечники» готовы были платить эти деньги. В условиях быстрого роста цен на недвижимость выбора у ипотечного покупателя не было: срок действия решения о выдаче кредита ограничен, финансовые возможности также ограничены размером кредита.

Немаловажную роль играла высокая конкуренция покупателей с живыми деньгами, когда на одну квартиру приходилось по 5−7 человек. Поэтому покупатель с ипотечным кредитом в этой очереди всегда стоял последним.

Сегодня все стало по-другому. Покупатели — «ипотечники» перестали быть в невыгодном положении. Рынок жилой недвижимости стабилен, нет покупательского ажиотажа. Кроме того, процесс оформления ипотечной сделки в Банке стал намного проще. Многие банки уходят от дополнительных, «неудобных» условий выдачи кредита и снижают требования к приобретаемой квартире.

Поэтому продавать квартиру по ипотеке стало выгодно для продавца. Почему? Заключая сделку с «ипотечным» покупателем, продавец получает дополнительные гарантии.

• Основная сумма денежных средств (а в некоторых случаях и вся полностью) выдается банком, и продавец получает гарантию неподдельности денежных купюр.
• Покупатель-заемщик тщательно проверяется службой безопасности банка, что снижает риск быть обманутым аферистами, которых, к сожалению, еще много на рынке недвижимости.
• Многие банки (и таких становится все больше и больше) привлекают к оформлению сделки нотариусов, которые берут на себя оформление всех договоров и, что немаловажно, оказывают услуги регистрации договора купли-продажи в Управлении Федеральной регистрационной службы. Это снимает с продавца необходимость самому стоять в очередях и самостоятельно подавать документы на регистрацию.

Но, вместе с тем, продавцу квартиры необходимо сначала понять, подходит ли его квартира для ипотеки. Банки предъявляют к квартире, которая будет передана в залог, ряд требований: это требования к чистоте документов, истории квартиры, требования к типу дома, состоянию квартиры и многое другое.

Таким образом, сегодня фраза «возможна ипотека» в объявлении о продаже квартиры не поднимет ее цену, но поможет привлечь дополнительных покупателей и скорее продать квартиру, а риски будут сведены к минимуму.

Вопрос № 6. Я собираюсь купить квартиру по ипотеке. На что обратить внимание при заключении кредитного договора?

Ответ: В большинстве случаев, кредитный договор предусматривает обязательство банка предоставить денежные средства заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором. В предмет договора в обязательном порядке включается условие о целевом использовании средств — на приобретение конкретного недвижимого имущества. Заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование кредитом.

Особое внимание при заключении кредитного договора следует обратить на следующие моменты:

• Порядок, способ, срок и дата предоставления кредита.
• Порядок пользования кредитом и порядок его возврата.
• Соответствие между процентами, начисляемыми по кредитному договору, и процентами, установленными в одобрении банка по выбранной кредитной программе.
• Не предусматривает ли кредитный договор право банка изменять в одностороннем порядке процентную ставку по кредиту.
• Дату исполнения заемщиком обязательств по возврату кредита и размер ежемесячного платежа.
• Возможность и условия досрочного погашения кредита или его части.
• Права и обязанности заемщика, банка и ответственность сторон за нарушение отдельных пунктов кредитного договора.

В целом же, при заключении кредитного договора, который на длительный срок связывает Вас финансовыми обязательствами, необходимо внимательно изучать все его пункты. Лучше воспользоваться услугами квалифицированного юриста, который подробно разъяснит Вам все условия договора и поможет избежать ошибок, приводящих к нежелательным последствиям в будущем.

Вопрос № 7. Я взяла ипотечный кредит, и риэлтор подбирает квартиру. Но квартиры опять подорожали. Боюсь, не хватит средств на оплату услуг риэлтора и проведение сделки. Что посоветуете?

Ответ: Самое главное, что бы не оказаться в щекотливой ситуации, когда не хватает денежных средств на услуги риэлтора и оформление сделки, а времени уже нет.

Настоятельно рекомендую всем еще на этапе получения одобрения кредитного комитета банка, либо, на худой конец, на этапе поиска квартиры просчитать все необходимые затраты. Еще до начала сделки Вы должны четко представлять, какой суммой необходимо располагать для приобретения желаемой квартиры.

Но если же эта ситуация уже произошла и денег не хватает, то самый простой способ получить недостающую сумму — взять потребительский кредита, который можно потратить как на первоначальный взнос при покупке квартиры по ипотеке, так и на оформление сделки и оплату услуг риэлтора.

При покупке квартиры по ипотеке мы советуем сразу заказывать максимально возможную сумму кредита в банке, т.к. банк не обязывает Вас брать всю одобренную сумму кредита, а только столько, сколько Вам необходимо. А вот давать больше, чем Вы просили, банк не будет! Дополнительные средства позволят Вам заключить более выгодную сделку — Вы сможете привлечь высококвалифицированных юриста и риэлтора, сделать ремонт новой квартиры и т.п.

В некоторых банках есть возможность получить специальный целевой кредит в рамках ипотечного (без получения нового одобрения), а именно кредит на оплату услуг по оформлению ипотечной сделки и услуг риэлтора.

Еще одним способом получить недостающие денежные средства является кредит под залог уже имеющейся недвижимости. Но, к сожалению, эта процедура достаточно сложная и прибегать к ней без привлечения специалиста весьма хлопотно.

Поэтому самым разумным я считаю воспользоваться бесплатной консультацией по ипотеке, просчитать все предстоящие расходы, и гарантировать себя от неожиданных финансовых «сюрпризов» в будущем.

Примечание: На вопросы отвечал Мостовой Артём — сертифицированный ипотечный брокер Бюро Н. Петелиной http://www.petelina.ru/. Закончил Российский государственный университет нефти и газа им. И. М. Губкина по специальности «юрист». Защитил на «отлично» диплом на тему «Ответственность за преступления в сфере финансово-кредитных отношений». Опыт работы в недвижимости с 2002 г. Специализируется на ипотечном кредитовании и сопровождении ипотечных сделок.