Ходовой товар ипотека

У владельцев ипотеки появилось больше возможностей улучшить условия кредита

С падением ставок по ипотечным кредитам обладатели ипотеки все активнее стали смотреть в сторону рефинансирования. Эксперты рынка рассказывают, кому и в каких случаях стоит подумать о перепродаже кредита.

Со второй половины 2010 года граждане вновь начали рефинансировать свои ипотечные кредиты. По данным Центробанка, с 1 июля 2010 по 1 июля 2011 года за счет новой ипотеки было рефинансировано займов на сумму 326 млн руб. Годом ранее объем ипотечного перекредитования составлял лишь 50,1 млн рублей.

Рыночные реалии

Действительно, в последнее время выросло досрочное погашение ипотеки как за счет средств самих заемщиков, так и за счет новых ипотечных кредитов, подтверждает начальник управления анализа и исследований Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Анна Любимцева. Во-первых, люди, наученные опытом кризиса, активно гасят валютную ипотеку, чтобы не допустить реализации валютных рисков. Во-вторых, как только начинают снижаться ставки по банковским депозитам, у граждан появляется выбор — получить доход в банке или направить сбережения на погашение ипотечного кредита. В периоды снижения ставок по вкладам всегда растет досрочное погашение ипотеки, отмечает Любимцева. Третья причина роста объемов на этом рынке — конкуренция банков за качественных заемщиков и активное предложение программ по рефинансированию.

Ипотечные ставки, которые в течение всего 2009 года были запретительными (средняя рублевая ставка колебалась на уровне 13,7—14,5% годовых), начали немного снижаться в 2010 году (12,5—13,9% к концу года), а к середине этого года упали до исторического минимума — 12,1% годовых. На 1 сентября средневзвешенная ставка по ипотеке не изменилась. В портфеле АИЖК средняя ставка по кредитам, выданным в июле, обновила исторический минимум, составив 11,9% годовых. Снизились и ставки по валютной ипотеке — с 11,2% в июле 2010 года до 9,6% на июль 2011 года.

В I квартале текущего года ставки по ипотеке снизили 19 банков, отмечалось в отчете АИЖК. Еще девять банков снизили ставки во II квартале. «В ближайшее время мы ожидаем стабилизации ставок на ипотечном рынке, хотя дальнейшее снижение ставок также возможно, но оно не будет значительным», — отметила Любимцева. При этом банки активно смягчали и другие условия кредитования: в I полугодии 14 банков снизили размер первоначального взноса по ипотеке, а семь банков снизили или отменили комиссии за рассмотрение кредитной заявки и выдачу кредита, отмечалось в обзоре АИЖК.

Кому доктор прописал

В первую очередь рефинансирование востребовано у заемщиков, которые оформили ипотечный кредит в период высоких процентных ставок, говорит вице-президент ВТБ 24 Георгий Тер-Аристокесянц. Таким образом, востребованность программы зависит от того, насколько велика для заемщика разница между процентными ставками по его действующей ипотеке и кредиту, который он мог бы получить в настоящее время. Сейчас рефинансирование составляет около 5% от всех ипотечных сделок ВТБ 24, отмечает Тер-Аристокесянц. Порядка 10% от общего количества ипотечных заявок и ипотечных сделок приходится сегодня на долю рефинансирования в Юникредит Банке. «Это больше, чем в прошлые годы. Тогда эта доля была раза в два ниже. При этом в основном заемщики рефинансируют кредиты других банков, т. е. приходят к нам в поисках лучших условий», — говорит представитель банка.

«О рефинансировании стоит задуматься заемщикам, у которых ставка по ипотеке выше 14% годовых», — уверен председатель совета директоров банка «Западный» Дмитрий Леус. «Учитывая расходы на переоформление сделки, рефинансирование с целью уменьшения ставки становится выгодным, когда речь о ее снижении на 2—2,5 процентного пункта», — уточняет руководитель управления ипотеки Банка Москвы Олег Пятлин.

Большинство заемщиков сегодня рефинансируют уже рублевые кредиты, многие успели сменить кредит в иностранной валюте на рублевый еще в 2008—2009 годах, отмечает Леус. Но и сейчас есть доля клиентов, которых не устраивает валюта кредитования, уточняет Тер-Аристокесянц. Например, из-за роста курса валюты. В таком случае клиент получает новый кредит в рублях и с его помощью закрывает старый валютный кредит. Средства конвертируются по курсу банка, в котором кредит погашается. «Но важно отметить, что размер нового кредита не может превышать 80% стоимости заложенного объекта. Поэтому если полученного рублевого кредита с учетом его конвертации в валюту будет недостаточно для закрытия старого, то, к сожалению, банк не сможет предложить клиенту свою программу рефинансирования», — предупреждает эксперт ВТБ 24.

«Рефинансирование для изменения валюты не всегда может быть выгодно, поскольку происходит увеличение суммы рублевого кредита из-за роста курса валют. Сейчас заемщики делают это для исключения возможных дальнейших валютных рисков», — говорит Пятлин из Банка Москвы.

Еще одна причина для рефинансирования ипотеки — ухудшение платежеспособности заемщика. Сейчас в такой услуге в основном нуждаются именно обладатели кредитов в иностранной валюте. В ряде случаев курс валюты к рублю вырос настолько, что рефинансировать валютный кредит в рублевый уже невозможно — стоимость заложенного банку жилья будет ниже, чем сумма долга, переведенная в рубли.

Так, например, случилось с рядом заемщиков в швейцарских франках. В таком случае возможно рефинансирование без смены валюты — с удлинением срока кредита, отмечает начальник отдела кредитных продуктов ОТП Банка Юлия Аникина. ОТП Банк готов продлить срок ипотечного кредита до 30 лет при условии, что на момент последнего платежа заемщику будет не больше 70 лет. Это поможет уменьшить ежемесячный платеж по ипотеке, хотя валютный риск у заемщика сохранится. К такому рефинансированию могут прибегнуть заемщики, не имеющие возможности обслуживать кредит в течение 90 дней, а также те, у кого ежемесячный ипотечный платеж превысил половину заработной платы.

Елена ХУТОРНЫХ

Источник: Московские новости