По статистике, каждый десятый ипотечный кредит в России выплачивается досрочно — за 3−5 лет вместо обусловленных 15−20. Российские заемщики предпочитают избавиться от бремени долгов как можно раньше, а банки теряют на этом весьма ощутимые деньги. Почему так происходит, и каким образом банки могут контролировать излишне поспешных заемщиков?
В настоящее время большинство банков предлагают ипотечные кредиты на срок от 10 лет, большинство из них предпочитает более длительный сроки — 15−25 лет. И, тем не менее, несмотря на что, что само ипотечное кредитование появилось в нашей стране лет шесть назад, в России уже есть граждане, полностью рассчитавшиеся с ипотечным долгом.
В среднем, средний срок оплаты ипотечного кредита на сегодняшний день составляет 5 лет. И доля досрочно выплаченных кредитов значительно выше, чем хотелось бы банкирам — при таком раскладе они очень сильно теряют на процентах.
Так, например, в Сбербанке, который выдает ипотечные кредиты не первый год. Ежегодный объем досрочно погашенных кредитов здесь составляет 8−10процентов от среднегодового объема портфеля — т.е. в 2006 году Сбербанк получил раньше «преждевременно» 28,2 миллиардов рублей.
В коммерческих банках — ситуация практически идентичная. Так, по данным Олега Скворцова, заместителя председателя правления «Абсолют-банка», на текущий момент банк выдал более 3 тысяч ипотечных кредитов на сумму 260,5 миллионов долларов. Из них досрочно выплачено было около 300 кредитов на сумму около 30 миллионов долларов. Из 8 тысяч ипотечных кредитов, выданных банком DeltaCredit, в 2006 году было досрочно погашено 11 рублевых и 500 долларовых кредитов.
В Городском ипотечном банке, где ипотечные кредиты выдаются на покупку вторичного жилья и заемщики в целом менее обеспеченные, досрочных выплат намного меньше, но тем не менее, они также присутствуют. Средний срок погашения кредита здесь составляет 7−8 лет, досрочные выплаты начинаются в среднем со 2−3 года.
Получается удивительная ситуация, когда банки специально разрабатывают долгосрочные программы, которые позволяют клиентам погашать кредит без особого напряжения, а заемщики стараются любой ценой расплатиться с банком как можно раньше.
Но, досрочных плательщиков тоже можно понять. Во-первых, многим проще действительно посильнее напрячься и поскорее избавиться от долга, чем в течение десятков лет выплачивать половину зарплаты. Во-вторых, до полного погашения кредита на квартиру накладываются определенные ограничения и распоряжаться ей в полной степени заемщик не может.
И в-третьих — это обязательная страховка квартиры и здоровья заемщика , которая ежегодно обходится в 1−1,5процентов от суммы кредита, что тоже составляет немалые деньги. И на этих расходах также можно существенно сэкономить, если погасить кредит досрочно.
Однако уже сейчас досрочные плательщики представляют для банков реальную проблему. Так, как рассказал сотрудник отдела кредитования крупного банка, один из его клиентов взял кредит на 100 тысяч долларов на 10 лет, но выплатил его уже через 5 лет. Итого переплата, кроме основной суммы, составила 50,2 тысячи долларов, тогда как при погашении кредита в срок сумма переплаты составила бы 72,2 тысячи долларов. Итого, только на одном клиенте банк недополучил 20 тысяч долларов.
Тем не менее, тем, кто намерен выплатить кредит досрочно, следует тщательно просчитать, какую сумму и в какой срок они будут выплачивать и не переоценивать свои силы. Так, если заключен договор на условии аннуитетных платежей, то в течение года оплачиваются только проценты — выплата основной суммы начинается позже.
Кроме того, не секрет, что некоторые заемщики покупают квартиры в инвестиционных целях — в таких случаях квартира продается уже через несколько месяцев, кредит погашается досрочно, а рост цен позволяет получить неплохую выгоду.
Естественно, в таких условиях многие банки вводят различные ограничения, которые не позволяют погашать кредит слишком быстро. Так, например, во многих банках нельзя полностью выплатить весь заем в течение первого года — банк просто не примет эти деньги.
Многие банки устанавливают для досрочных плательщиков штрафные санкции. Так, например в Райффайзенбанке штраф за досрочную выплату в течение первых пяти лет составит 4процентов от всей суммы. В большинстве других банков условия несколько мягче — штрафные санкции применяются только в течение первого года.
Кстати, рекомендуем:
В государственных же банках к досрочному погашению долга относятся спокойнее — так, в Сбербанке вообще не предусмотрены штрафы за досрочную выплату, в ВТБ мораторий на досрочное погашение составляет всего три месяца, а штраф также отсутствует.
Для тех, у кого нет возможности погасить кредит досрочно, также существует возможность сэкономить на ипотеке. Например, рефинансирование кредита — получение кредита на более выгодных условиях. Сейчас такую услугу предоставляют многие банки, а учитывая тот факт, что процентная ставка за последние годы ощутимо снизилось, экономия получится весьма существенной.
Что интересно, только российские заемщики стремятся как можно скорее выплатить все долги. Россияне еще не привыкли жить в долг, не привыкли к стабильности, поэтому стараются избавиться от долговых обязательств, пока есть возможности.
В западных странах же все совершенно наоборот — заемщики стремятся растянуть срок выплат как можно больше — до 40 лет, поскольку на заложенное жилье не распространяется налог на недвижимость и налог на наследство.
По материалам журнала «Профиль»
